折戟"互聯(lián)網(wǎng)+"后，沉寂三年的北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司（600246.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)"萬(wàn)通地產(chǎn)"）再次扛起轉(zhuǎn)型大旗。

近日，萬(wàn)通地產(chǎn)通告稱(chēng)擬以現(xiàn)金方式收購(gòu)新能源電池商星恒電源股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"星恒電源"）合計(jì)78.284%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)約為31.7億元。七月三十一日，上交所針對(duì)此次交易下發(fā)問(wèn)詢函，有關(guān)本次交易的合理性、無(wú)法控制標(biāo)的公司的風(fēng)險(xiǎn)、標(biāo)的估值及業(yè)績(jī)等方面展開(kāi)詳細(xì)問(wèn)詢，要求萬(wàn)通地產(chǎn)在八月七日之前書(shū)面回復(fù)。目前，萬(wàn)通地產(chǎn)已申請(qǐng)延遲回復(fù)。

《我國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者梳理萬(wàn)通地產(chǎn)財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，其近兩年土地儲(chǔ)備上升停滯，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)始收縮。根據(jù)萬(wàn)通地產(chǎn)最新公布的2018年度半年報(bào)，2018年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.77億元，凈利潤(rùn)3.89億元。土地儲(chǔ)備僅有"河北香河運(yùn)河國(guó)際生態(tài)城二期"一宗地，占地面積29.28萬(wàn)平方米，可售面積為52.71萬(wàn)平方米。

記者就收購(gòu)星恒電源股權(quán)一事以及萬(wàn)通地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相關(guān)問(wèn)題致電致函萬(wàn)通地產(chǎn)董秘辦，相關(guān)人員回復(fù)稱(chēng)以通告為準(zhǔn)。

標(biāo)的公司估值一年增三分之一

去年九月，星恒電源100%股權(quán)的估值為30.26億元，而本次萬(wàn)通地產(chǎn)收購(gòu)中，星恒電源100%股權(quán)的估值不高于人民幣40.5億元，不到一年時(shí)間估值上升了10.2億元。

七月三十日，萬(wàn)通地產(chǎn)通告稱(chēng)擬收購(gòu)星恒電源合計(jì)78.284%股權(quán)，標(biāo)的公司100%股權(quán)的估值不高于人民幣40.5億元，交易總價(jià)款不高于人民幣31.7億元。

據(jù)悉，本次交易完成后，星恒電源將納入萬(wàn)通地產(chǎn)合并財(cái)務(wù)報(bào)表范圍，萬(wàn)通地產(chǎn)將新增新能源電池業(yè)務(wù)。萬(wàn)通地產(chǎn)表示，未來(lái)公司將充分發(fā)揮星恒電源在新能源電池領(lǐng)域的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)和渠道優(yōu)勢(shì)，加快推動(dòng)公司在新能源電池領(lǐng)域的業(yè)務(wù)開(kāi)拓，為公司長(zhǎng)久發(fā)展供應(yīng)新的盈利上升點(diǎn)。

事實(shí)上，星恒電源和納川股份（300198.SZ）的交易尚未終止。七月三十日，萬(wàn)通地產(chǎn)通告擬收購(gòu)星恒電源78.284%股權(quán)后，納川股份同時(shí)通告宣布將終止收購(gòu)星恒電源部分股權(quán)，并且擬將所持的星恒電源64.897%的股權(quán)出讓給萬(wàn)通地產(chǎn)。

2017年九月，納川股份公布通告，計(jì)劃以18.64億元價(jià)格收購(gòu)星恒電源61.59%股權(quán)，由此推算，彼時(shí)星恒電源100%股權(quán)的估值為30.26億元。而本次萬(wàn)通地產(chǎn)收購(gòu)中，星恒電源100%股權(quán)的估值不高于人民幣40.5億元，不到一年時(shí)間估值上升了10.2億元。

納川股份收購(gòu)星恒電源部分股權(quán)時(shí)，星恒電源經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)承諾三年利潤(rùn)不低于9億元。而萬(wàn)通地產(chǎn)本次交易中，標(biāo)的公司星恒電源估值明顯高于前次估值，且需支付大額現(xiàn)金，但交易對(duì)方及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)均未供應(yīng)業(yè)績(jī)承諾。

根據(jù)通告，星恒電源2017年凈利潤(rùn)2.02億元，較2016年新增94%，營(yíng)業(yè)收入14.36億元，較2016年新增41%；2017年毛利率為26%，較2016年增幅不大。上交所認(rèn)為上述財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)嚴(yán)重不配比。

七月三十一日，上交所即就本次交易的合理性、無(wú)法控制標(biāo)的公司的風(fēng)險(xiǎn)、標(biāo)的估值及業(yè)績(jī)等方面展開(kāi)詳細(xì)問(wèn)詢。上交所要求萬(wàn)通地產(chǎn)補(bǔ)充說(shuō)明估值大幅新增的原因和合理性，以及未供應(yīng)業(yè)績(jī)承諾的原因及合理性。

八月七日，萬(wàn)通地產(chǎn)通告表示，相關(guān)回復(fù)工作尚在準(zhǔn)備中，申請(qǐng)延期回復(fù)問(wèn)詢函。

通告顯示，星恒電源成立于2003年，主營(yíng)業(yè)務(wù)為動(dòng)力鋰電池的研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售，重要瞄準(zhǔn)新能源汽車(chē)和輕型車(chē)市場(chǎng)。雖然星恒電源主營(yíng)業(yè)務(wù)和萬(wàn)通地產(chǎn)當(dāng)前主營(yíng)業(yè)務(wù)并無(wú)關(guān)聯(lián)，但萬(wàn)通地產(chǎn)認(rèn)為，本次交易符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。

萬(wàn)通地產(chǎn)在2018年半年報(bào)中表示，公司堅(jiān)持區(qū)域優(yōu)先，深耕京津冀地區(qū)的同時(shí)，嘗試聚集各種資源，積極探索服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)的結(jié)合，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向地產(chǎn)金融服務(wù)型的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

記者了解到，押注新能源之前，三年前萬(wàn)通地產(chǎn)曾籌劃收購(gòu)重組互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)資產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整。2015年一月十九日，萬(wàn)通地產(chǎn)公布重大事項(xiàng)停牌通告，2015年六月十九日萬(wàn)通地產(chǎn)通告表示，停牌后公司持續(xù)和多家互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)的公司展開(kāi)深入磋商和談判，但由于交易各方對(duì)交易價(jià)格、交易結(jié)構(gòu)、交易方式等重要問(wèn)題存在較大分歧，宣布終止重大資產(chǎn)重組"互聯(lián)網(wǎng)+"夢(mèng)破碎。

萬(wàn)通地產(chǎn)持有待開(kāi)發(fā)土地僅"河北香河運(yùn)河國(guó)際生態(tài)城二期"一宗地，該宗地占地面積為29.28萬(wàn)平方米，可售面積為52.71萬(wàn)平方米。本報(bào)資料室/圖

地產(chǎn)業(yè)務(wù)"啃老"

萬(wàn)通地產(chǎn)10個(gè)項(xiàng)目均為老項(xiàng)目，絕大多數(shù)已竣工，待開(kāi)發(fā)面積為零。

31.7億元的交易價(jià)款對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)而言，相當(dāng)于其一年的營(yíng)業(yè)收入。2017年，萬(wàn)通地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.94億元，凈利潤(rùn)3.56億元。

最新披露的2018年半年報(bào)顯示，萬(wàn)通地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.77億元，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為22.71億元，同比上升137.08%；利潤(rùn)總額為4.7億元，同比上升336.22%；凈利潤(rùn)為3.89億元，同比上升655.19%；歸屬于母公司凈利潤(rùn)為3.2億元，同比上升525.6%。半年報(bào)解釋稱(chēng)，營(yíng)業(yè)收入大幅上升，重要原因是公司所屬子公司本期達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目比上年同期有所新增。

通告顯示，萬(wàn)通地產(chǎn)收購(gòu)星恒電源78.284%股權(quán)所需31.7億元需為現(xiàn)金。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年半年報(bào)披露，萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為2.23億元，貨幣資金為28.16億元，合計(jì)現(xiàn)金流為-2146.79萬(wàn)元，流動(dòng)合計(jì)46.5億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，營(yíng)業(yè)收入低會(huì)影響其收購(gòu)，可能會(huì)比較依賴和銀行等機(jī)構(gòu)的金融合作。

值得一提的是，同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年八月九日，萬(wàn)通地產(chǎn)公司出質(zhì)人股票數(shù)量合計(jì)12.19億股，占總股本比例合計(jì)達(dá)到59.33%。而2018年三月十二日起，股票回購(gòu)新規(guī)開(kāi)始實(shí)行，規(guī)定單只A股股票市場(chǎng)整體比例不得超過(guò)總股本的50%。

高比例或會(huì)帶來(lái)平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。六月下旬，萬(wàn)通地產(chǎn)因股票價(jià)格波動(dòng)，其控股股東萬(wàn)通控股已有兩筆股票式回購(gòu)交易出現(xiàn)補(bǔ)充需求，萬(wàn)通控股持續(xù)兩天向交易對(duì)手方補(bǔ)充流通股。萬(wàn)通地產(chǎn)表示后續(xù)如出現(xiàn)平倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)通控股將采取包括但不限于補(bǔ)充、補(bǔ)充現(xiàn)金等措施應(yīng)對(duì)。

另?yè)?jù)今年上半年公司銷(xiāo)售情況表顯示，萬(wàn)通地產(chǎn)10個(gè)項(xiàng)目均為老項(xiàng)目，絕大多數(shù)已竣工，待開(kāi)發(fā)面積為零。記者根據(jù)其公布的數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)得知，10個(gè)項(xiàng)目可售面積共計(jì)121.09萬(wàn)平方米，累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)面積99.27萬(wàn)平方米，待結(jié)轉(zhuǎn)面積僅剩21.82萬(wàn)平方米。

梳理萬(wàn)通地產(chǎn)2015~2017年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，其土地儲(chǔ)備逐年減少，幾近停滯。上交所在問(wèn)詢函中指出，萬(wàn)通地產(chǎn)近兩年土地儲(chǔ)備上升停滯，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)始收縮。收購(gòu)星恒電源部分股權(quán)交易完成后，標(biāo)的資產(chǎn)將被整合進(jìn)入上市公司，未來(lái)會(huì)對(duì)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)及業(yè)績(jī)構(gòu)成出現(xiàn)重大影響。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，萬(wàn)通地產(chǎn)近年來(lái)不斷嘗試做多元化的投資，類(lèi)似新能源項(xiàng)目本身市場(chǎng)需求較大，若資金到位，有助于其加快轉(zhuǎn)型。

有關(guān)未來(lái)是否擬轉(zhuǎn)型鋰電池行業(yè)、計(jì)劃逐漸剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)等主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相關(guān)問(wèn)題，記者多方聯(lián)系萬(wàn)通地產(chǎn)方面采訪，相關(guān)人員回復(fù)稱(chēng)以通告為準(zhǔn)。