新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈迎來了新的入局者——地產(chǎn)商。

憑借靈敏的商業(yè)嗅覺，地產(chǎn)商大佬們的產(chǎn)業(yè)觸碰，某種程度上代表著中國經(jīng)濟的風向標，而地產(chǎn)商投身新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈，也是在地產(chǎn)調(diào)控大背景下傳統(tǒng)業(yè)務承壓后做的積極轉(zhuǎn)型。

8月14日下午，恒大法拉第未來智能汽車(中國)集團揭牌儀式在恒大中心舉行。恒大法拉第是恒大入主FF后，由FF在廣州成立的睿馳智能汽車(廣州)有限公司更名而來。此次揭牌像一場宣告也像一次決心。

恒大集團副總裁彭建軍表示，公司計劃在中國華東、華西、華南、華北和華中地區(qū)，建設五大研發(fā)生產(chǎn)基地。并計劃十年后，年產(chǎn)能達到500萬輛，F(xiàn)F91、FF81等多系列多車型產(chǎn)品面向全球市場，覆蓋高端、中端及入門級，打造互聯(lián)網(wǎng)智能出行生態(tài)，全面滿足快速增長的不同市場需求。

地產(chǎn)商投身新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈的背景在于，一方面，受國家限售政策收緊調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)面臨增長瓶頸，大部分房地產(chǎn)商都在尋求新的投資方式，謀求多元化布局或者“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。另一方面，新能源汽車產(chǎn)業(yè)上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)發(fā)展正熱，增值空間可期。

可以看到的是，吸引地產(chǎn)商目光的不止是新能源汽車，同時也包括動力電池企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈上的優(yōu)質(zhì)標的。

7月，萬通地產(chǎn)(600246)公告稱，公司擬以31.7億元左右價格收購動力電池企業(yè)星恒電源合計78.284%的股權。借此布局新能源動力電池領域。

同月，寶能系旗下公司深圳寶信通過二級市場增持兆新股份(002256)總股本5%。據(jù)了解，從去年以來，兆新股份通過外延式兼并購轉(zhuǎn)型新能源產(chǎn)業(yè)。而在此之前，寶能已經(jīng)把觀致汽車的控制權收入囊中。

力神動力電池有限公司副總經(jīng)理趙寶興對外表示，目前動力電池產(chǎn)業(yè)資金集中度不高，房地產(chǎn)企業(yè)跨界投資，可提高資金集中度，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展實體經(jīng)濟，對國家技術進步有好處，對制造業(yè)發(fā)展也有好處。

綜合來看，當前國家對樓市的調(diào)控進一步加強，而新能源汽車產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)了巨大的市場機會，地產(chǎn)商的高調(diào)入局，一方面，符合其多元化業(yè)務發(fā)展的戰(zhàn)略需求，新能源汽車產(chǎn)業(yè)有望成為其新的利潤增長點；另一方面，地產(chǎn)商的強勢資本進駐，也將賦予新能源產(chǎn)業(yè)鏈更大的現(xiàn)金流補充與資源支持。

▍進擊新能源的“算盤”

高工鋰電了解到，目前包括萬通地產(chǎn)、寶能、恒大地產(chǎn)、華夏幸福、碧桂園、冠城大通、大名城等多家地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)高調(diào)入局新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈領域。從去年12月至今，涉及投資規(guī)模超過150億元。

根據(jù)房地產(chǎn)商整體實力以及其資本投向，主要分為以下幾種類型：

一是實力雄厚的頭部企業(yè)，以寶能、恒大、華夏幸福、碧桂園為代表。地產(chǎn)行業(yè)實力排名靠前的企業(yè)資金實力豐厚，更傾向投資新能源整車項目，或與當?shù)卣献鞔蛟飚a(chǎn)城一體化，形成一定路徑的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。產(chǎn)業(yè)投資巨大，回報周期長，規(guī)劃布局長遠。

其中，寶能集團、恒大集團以及華夏幸福分別選擇收購觀致汽車、FF、合眾新能源等具備新能源汽車基因的整車企業(yè)，與重新開啟造車之路相比，兼并購具備一定知名度且發(fā)展處于低谷狀態(tài)的整車企業(yè)，這也成為地產(chǎn)商入局新能源領域的捷徑。

二是尋求多元化擴張的中等規(guī)模房企，代表性企業(yè)包括冠城大通、大名城等。二三梯隊的地產(chǎn)企業(yè)涉足標的主要以動力電池以及產(chǎn)業(yè)鏈配套企業(yè)為主，主要是策略調(diào)整求變，以求短期內(nèi)業(yè)務能夠成為企業(yè)新的利潤增長點。

根據(jù)冠城大通2018年半年報顯示，公司新能源業(yè)務上半年實現(xiàn)營收1387萬元，動力電池業(yè)務和電解液添加劑業(yè)務都已開始向客戶批量供貨。值得注意的是，2017年12月，冠城大通2億元增資加注冠城瑞閩。

三是謀求跨界轉(zhuǎn)型的中小型房企，以萬通地產(chǎn)、美都能源為代表。地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力加重態(tài)勢下，部分地產(chǎn)商希望通過兼并購新能源行業(yè)具有成長潛力的優(yōu)質(zhì)標的，增厚公司業(yè)績，以“去地產(chǎn)化”方式謀求跨界轉(zhuǎn)型。

萬通地產(chǎn)收購星恒電源，所涉資金幾乎與萬通地產(chǎn)去年營收相持平，如此義無反顧的入局，足以見其對新能源領域轉(zhuǎn)型的野心。

有業(yè)內(nèi)人士普遍認為，攜巨額資金和資源進入新能源汽車產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)商，或許會加速產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰、兼并重組，逐漸成為新能源汽車產(chǎn)業(yè)賽道中重要的參與者。

值得警惕的是，房地產(chǎn)跨界新能源汽車領域，在目前市場環(huán)境下，補貼的退坡對于其經(jīng)營發(fā)展存在一定風險。同時，進入不熟悉的行業(yè)，跨行業(yè)、多團隊的整合對于管理運營也有著較高要求。此外，新能源汽車行業(yè)屬于資金、技術密集型行業(yè)，行業(yè)的發(fā)展屬性也容易使沉淀資金的規(guī)模增大。

▍以新能源之名行圈地之實？

對于地產(chǎn)商們的重資投入，業(yè)內(nèi)也不乏質(zhì)疑之聲。諸如地產(chǎn)商的入局是想通過入局新能源汽車領域解決拿地難、拿地價格高的問題，從而實現(xiàn)可觀的利潤所得。又或是借力新能源汽車概念提振股價等等。

事實上，一進入新能源汽車領域便開始大肆圈地擴項目，地產(chǎn)商簡單粗暴的入局新能源汽車產(chǎn)業(yè)領域，確實難避圈地之嫌。

自2017年3月成立寶能汽車之后，寶能集團便在西安、廣州、昆明、杭州、武漢等地規(guī)劃新能源汽車項目，再加上收購觀致汽車51%股權，寶能集團僅用一年時間便打造出一個總投資規(guī)模超千億、年產(chǎn)能達245萬輛的汽車版圖。

業(yè)內(nèi)分析師指出，規(guī)劃用地背后，或隱藏著寶能地產(chǎn)“囤地”的資本游戲。相關數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，寶能地產(chǎn)31個項目土地總市值2613億元，土地增值達2358億元。土地項目增值達到9倍。

恒大集團在入主FF之后，也提出了要在中國華東、華西、華南、華北和華中地區(qū)，建設五大研發(fā)生產(chǎn)基地，并計劃十年后，年產(chǎn)能達到500萬輛的宏偉規(guī)劃。

然而對于遲遲未能量產(chǎn)的FF91而言，無論是產(chǎn)品技術，設計細節(jié)上完善，供應鏈渠道建設，還是銷售渠道的鋪陳，都是其目前難以繞開的問題。當前，新造車勢力均面臨著量產(chǎn)交付的難關，F(xiàn)F91能否在2019年一季度實現(xiàn)量產(chǎn)仍是未知之數(shù)。

坊間猜測，部分地產(chǎn)商很有可能是借新能源汽車產(chǎn)業(yè)之名，行房地產(chǎn)圈地之實。地產(chǎn)商重資投資新能源產(chǎn)業(yè)背后，或潛藏著“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的新玩法。