新能源汽車產業鏈迎來了新的入局者——地產商。

憑借靈敏的商業嗅覺，地產商大佬們的產業觸碰，某種程度上代表著中國經濟的風向標，而地產商投身新能源汽車產業鏈，也是在地產調控大背景下傳統業務承壓后做的積極轉型。

8月14日下午，恒大法拉第未來智能汽車(中國)集團揭牌儀式在恒大中心舉行。恒大法拉第是恒大入主FF后，由FF在廣州成立的睿馳智能汽車(廣州)有限公司更名而來。此次揭牌像一場宣告也像一次決心。

恒大集團副總裁彭建軍表示，公司計劃在中國華東、華西、華南、華北和華中地區，建設五大研發生產基地。并計劃十年后，年產能達到500萬輛，FF91、FF81等多系列多車型產品面向全球市場，覆蓋高端、中端及入門級，打造互聯網智能出行生態，全面滿足快速增長的不同市場需求。

地產商投身新能源汽車產業鏈的背景在于，一方面，受國家限售政策收緊調控，房地產業面臨增長瓶頸，大部分房地產商都在尋求新的投資方式，謀求多元化布局或者“去地產化”轉型。另一方面，新能源汽車產業上升為國家發展戰略，產業鏈企業發展正熱，增值空間可期。

可以看到的是，吸引地產商目光的不止是新能源汽車，同時也包括動力電池企業及產業鏈上的優質標的。

7月，萬通地產(600246)公告稱，公司擬以31.7億元左右價格收購動力電池企業星恒電源合計78.284%的股權。借此布局新能源動力電池領域。

同月，寶能系旗下公司深圳寶信通過二級市場增持兆新股份(002256)總股本5%。據了解，從去年以來，兆新股份通過外延式兼并購轉型新能源產業。而在此之前，寶能已經把觀致汽車的控制權收入囊中。

力神動力電池有限公司副總經理趙寶興對外表示，目前動力電池產業資金集中度不高，房地產企業跨界投資，可提高資金集中度，促進產業發展。房地產企業轉型發展實體經濟，對國家技術進步有好處，對制造業發展也有好處。

綜合來看，當前國家對樓市的調控進一步加強，而新能源汽車產業表現了巨大的市場機會，地產商的高調入局，一方面，符合其多元化業務發展的戰略需求，新能源汽車產業有望成為其新的利潤增長點；另一方面，地產商的強勢資本進駐，也將賦予新能源產業鏈更大的現金流補充與資源支持。

▍進擊新能源的“算盤”

高工鋰電了解到，目前包括萬通地產、寶能、恒大地產、華夏幸福、碧桂園、冠城大通、大名城等多家地產企業都已經高調入局新能源汽車產業鏈領域。從去年12月至今，涉及投資規模超過150億元。

根據房地產商整體實力以及其資本投向，主要分為以下幾種類型：

一是實力雄厚的頭部企業，以寶能、恒大、華夏幸福、碧桂園為代表。地產行業實力排名靠前的企業資金實力豐厚，更傾向投資新能源整車項目，或與當地政府合作打造產城一體化，形成一定路徑的產業閉環。產業投資巨大，回報周期長，規劃布局長遠。

其中，寶能集團、恒大集團以及華夏幸福分別選擇收購觀致汽車、FF、合眾新能源等具備新能源汽車基因的整車企業，與重新開啟造車之路相比，兼并購具備一定知名度且發展處于低谷狀態的整車企業，這也成為地產商入局新能源領域的捷徑。

二是尋求多元化擴張的中等規模房企，代表性企業包括冠城大通、大名城等。二三梯隊的地產企業涉足標的主要以動力電池以及產業鏈配套企業為主，主要是策略調整求變，以求短期內業務能夠成為企業新的利潤增長點。

根據冠城大通2018年半年報顯示，公司新能源業務上半年實現營收1387萬元，動力電池業務和電解液添加劑業務都已開始向客戶批量供貨。值得注意的是，2017年12月，冠城大通2億元增資加注冠城瑞閩。

三是謀求跨界轉型的中小型房企，以萬通地產、美都能源為代表。地產行業競爭壓力加重態勢下，部分地產商希望通過兼并購新能源行業具有成長潛力的優質標的，增厚公司業績，以“去地產化”方式謀求跨界轉型。

萬通地產收購星恒電源，所涉資金幾乎與萬通地產去年營收相持平，如此義無反顧的入局，足以見其對新能源領域轉型的野心。

有業內人士普遍認為，攜巨額資金和資源進入新能源汽車產業的地產商，或許會加速產業優勝劣汰、兼并重組，逐漸成為新能源汽車產業賽道中重要的參與者。

值得警惕的是，房地產跨界新能源汽車領域，在目前市場環境下，補貼的退坡對于其經營發展存在一定風險。同時，進入不熟悉的行業，跨行業、多團隊的整合對于管理運營也有著較高要求。此外，新能源汽車行業屬于資金、技術密集型行業，行業的發展屬性也容易使沉淀資金的規模增大。

▍以新能源之名行圈地之實？

對于地產商們的重資投入，業內也不乏質疑之聲。諸如地產商的入局是想通過入局新能源汽車領域解決拿地難、拿地價格高的問題，從而實現可觀的利潤所得。又或是借力新能源汽車概念提振股價等等。

事實上，一進入新能源汽車領域便開始大肆圈地擴項目，地產商簡單粗暴的入局新能源汽車產業領域，確實難避圈地之嫌。

自2017年3月成立寶能汽車之后，寶能集團便在西安、廣州、昆明、杭州、武漢等地規劃新能源汽車項目，再加上收購觀致汽車51%股權，寶能集團僅用一年時間便打造出一個總投資規模超千億、年產能達245萬輛的汽車版圖。

業內分析師指出，規劃用地背后，或隱藏著寶能地產“囤地”的資本游戲。相關數據顯示，截至2017年6月30日，寶能地產31個項目土地總市值2613億元，土地增值達2358億元。土地項目增值達到9倍。

恒大集團在入主FF之后，也提出了要在中國華東、華西、華南、華北和華中地區，建設五大研發生產基地，并計劃十年后，年產能達到500萬輛的宏偉規劃。

然而對于遲遲未能量產的FF91而言，無論是產品技術，設計細節上完善，供應鏈渠道建設，還是銷售渠道的鋪陳，都是其目前難以繞開的問題。當前，新造車勢力均面臨著量產交付的難關，FF91能否在2019年一季度實現量產仍是未知之數。

坊間猜測，部分地產商很有可能是借新能源汽車產業之名，行房地產圈地之實。地產商重資投資新能源產業背后，或潛藏著“地產+產業”的新玩法。